生前贈与 vs 相続｜不動産を使った相続税対策の選び方

資産を次世代に引き継ぐ際、**「生前に贈与するか（生前贈与）」「亡くなってから相続させるか（相続）」**の選択は、相続税・贈与税の負担に大きく影響します。特に不動産（土地・建物・収益物件）はその評価方法の特性から、相続税対策の道具として重要な役割を果たします。

本記事では、2024年の税制改正後の最新ルールを踏まえて、不動産を使った「生前贈与 vs 相続」の選択基準を解説します。

相続税と贈与税の基本

相続税

亡くなった方（被相続人）の財産を引き継ぐ際にかかる税金です。

相続税の計算フロー:
1. 課税遺産総額 = 遺産総額 - 基礎控除額
2. 基礎控除額: 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
3. 課税遺産総額に超過累進税率を適用

相続税率（課税遺産総額）:
  1,000万円以下: 10%
  3,000万円以下: 15%
  5,000万円以下: 20%
  1億円以下: 30%
  2億円以下: 40%
  3億円以下: 45%
  6億円以下: 50%
  6億円超: 55%

贈与税

生存中に財産を他者に贈与した際にかかる税金です。

2024年税制改正の重要ポイント

2024年1月から贈与税の重要なルールが変更されました。

暦年課税の「持ち戻し期間」延長

従来は「死亡前3年以内の贈与」は相続財産に加算されていましたが、**2024年以降の贈与から「死亡前7年以内」**に延長されました。

改正前（〜2023年）: 死亡前3年以内の贈与 → 相続財産に加算
改正後（2024年〜）: 死亡前7年以内の贈与 → 相続財産に加算
  （ただし死亡前3〜7年分は100万円まで控除）

この改正により、「毎年110万円の暦年贈与を早く始める」ことがより重要になりました。

相続時精算課税制度の改正

2024年から、相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が新設されました。

改正後の相続時精算課税:
  ・累積2,500万円を超えるまで贈与税は課税なし（特別控除）
  ・さらに年間110万円の基礎控除が新設
  → 年間110万円まで贈与税・相続税ともに非課税

不動産を使った相続税対策の仕組み

なぜ不動産は相続税に有利か

不動産の相続税評価額は、市場価格より低く評価される傾向があります。

例: 市場価格1億円のマンション
  路線価評価: 8,000万円（80%）
  貸家建付地割合（土地）: 8,000万円 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
    例: 8,000万円 × (1 - 0.6 × 0.3 × 1.0) = 8,000万円 × 0.82 ≒ 6,560万円
  建物（固定資産税評価額）: 4,000万円（市場の50%）
  建物（貸家）: 4,000万円 × (1 - 0.3) = 2,800万円

  相続税評価額の合計: 6,560万円 + 2,800万円 ≒ 9,360万円 → 但し市場価格比61%相当
  
  現金1億円相続との差: 約640万円の節税（相続税率30%で約192万円の節税）

収益物件の相続税対策効果

賃貸中の収益物件（区分マンション・一棟アパート）は、「貸家建付地」として評価額が下がります。

評価の流れ:
  1. 土地評価: 自用地評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
  2. 建物評価: 固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合 × 賃貸割合)
  
  賃貸割合が100%（満室）の場合:
    土地: 自用地評価 × (1 - 0.6 × 0.3) = 自用地評価 × 82%（一例）
    建物: 固定資産税評価額 × (1 - 0.3) = 固定資産税評価額 × 70%

生前贈与 vs 相続：どちらが有利か

ケース1：財産が少ない（基礎控除以内）

相続財産が基礎控除以内なら相続税ゼロです。生前贈与で贈与税を払う必要もありません。

例: 子2人の場合
  基礎控除: 3,000万円 + 600万円 × 2人 = 4,200万円
  財産が4,200万円以下 → 相続税ゼロ
  → 生前贈与の節税メリットは小さい

ケース2：財産が1〜3億円の場合

暦年贈与（毎年110万円）を長期間実施する戦略が有効です。

年間110万円の暦年贈与を20年間実施:
  110万円 × 20年 = 2,200万円を無税で移転

この2,200万円に対する相続税（率30%と仮定）:
  2,200万円 × 30% = 660万円の節税

ケース3：財産が3億円以上の場合

相続税の最高税率（50〜55%）がかかる層では、積極的な贈与・法人化・不動産活用を組み合わせる必要があります。

ケース4：不動産（収益物件）を生前に子へ贈与

不動産を子に生前贈与する場合、不動産取得税・登録免許税が発生します。

不動産取得税: 評価額 × 3〜4%（土地・建物）
登録免許税: 評価額 × 2%（相続時は0.4%）

贈与の場合の税コスト:
  不動産評価額3,000万円の場合:
    不動産取得税: 3,000万円 × 3% = 90万円
    登録免許税: 3,000万円 × 2% = 60万円
    贈与税（評価次第）: 課税対象額に応じて課税

相続の場合の税コスト:
  登録免許税: 3,000万円 × 0.4% = 12万円（相続の場合は低い）

不動産を生前に贈与すると、移転コストが相続より高くなります。単純に「節税になる」とは限らず、ライフプランに合わせた総合的な判断が必要です。

税理士への相談が必須

生前贈与 vs 相続の判断は、以下の要素を組み合わせた複雑な計算が必要です。

• 財産の総額・種類
• 相続人の数・関係
• 被相続人・相続人の年齢
• 将来の収益・財産の変動
• 2024年税制改正後のルール
• 地域・物件の特性

必ず相続税に詳しい税理士に相談してください。「贈与」「相続」を比較した複数のシナリオをシミュレーションしてもらい、最適な戦略を選びましょう。

まとめ

相続対策は「早期着手」が最大の節税策です。まず現状の財産評価と相続税試算を税理士に依頼し、不動産活用・生前贈与の組み合わせを設計しましょう。