不動産取得税ガイド｜投資用・中古・新築の税率と控除

不動産取得税は、土地や家屋を取得したときに都道府県へ納める地方税です。投資用マンション購入では、登録免許税・仲介手数料と並び初期費用の中心になります。2026年は、一定の新築住宅について、従来の「3%相当の控除」に代表される軽減が2027年3月31日まで延長されています。一方、賃貸投資目的の中古は居住用軽減・控除の対象外と考えるのが安全です。

本記事では、税率目安、投資用と居住用の違い、申告の流れ、試算の落とし穴を整理します。

仕組みと課税タイミング

取得税は売買・新築・交換・競売など「取得」に課されます。課税標準は原則固定資産税評価額を基準とし、住宅用地特例や新築控除で実額が変わります。

税率目安（2026年）

新築住宅の控除延長

長期優良住宅・ZEH水準住宅等の区分で、2027年3月31日まで控除延長が続いています。床面積、入居・貸借開始、認定書の有無など要件が細かく、販売の「取得税0円」は取得形態と一致するか要確認です。

投資パターン別の考え方

投資用中古 … 土地・建物とも評価額×税率が試算の軸。売買1,500万円でも取得税は数十万円になり得ます。

投資用新築 … 賃貸専用でも要件次第で控除の余地はあるが、販売シミュレーションの前提（自己居住・入居）を必ず確認。

自己居住新築 … 控除延長の恩恵が出やすいが、不動産投資の税務設計とは別枠です。

試算例（中古・控除なし）

建物評価600万・土地持分300万（宅地・住宅用地特例のみ）：

1. 1

   決済・登記

   所有権移転。登録免許税は別途。

2. 2

   都道府県へ申告

   取得後、期限内に申告（方法・地域で期限確認）。

3. 3

   納付

   納付書により納税。

4. 4

   帳簿整理

   取得価額への組み込み方針を税理士と統一。

申告期限・加算税

申告・納付を怠ると加算税・延滞税がかかります。取得直後に都道府県税事務所の案内を確認し、司法書士・税理士のどちらが申告を担うかも決めておきましょう。

初期費用全体像

取得税に加え、登録免許税（所有権2%目安）、抵当権設定0.4%（住宅ローン減税適用時0.1%）、火災保険、仲介手数料が重なります。頭金以外の「見えないコスト」として表にまとめ、手元資金に余裕を持たせてください。

居住用控除と投資用の線引き

控除延長は「住宅需要の喚起」が目的で、賃貸経営の節税とは別設計です。オーナーが入居するモデル、親族居住、一定期間の自己使用など、グレーゾーンは税理士判断が必須です。中古を買って即座に賃貸のみ、という典型投資では控除なし試算が現実的です。

都道府県差

申告書様式・提出方法（eLTAX等）は都道府県で異なります。東京・大阪など物件数が多いエリアでは、司法書士パックに取得税申告が含まれることもあります。含まれない場合は別途費用を見込んでください。

司法書士・税理士の役割分担

取得税申告は司法書士が行う地域もあれば、税理士が行うケースもあります。売買パック料金に含まれるか見積もりの段階で確認し、含まれない場合は1〜3万円程度の別費用を見込むのが一般的です。申告期限は取得の方法により異なるため、決済翌日に担当者へ期限をメールで残すと安全です。

贈与・相続取得との違い

売買以外の取得でも課税されます。相続登記後の申告、贈与の場合の評価額の決め方は別ルールです。投資家が売買以外を扱うときは、早めに専門家へ相談してください。

ファイナンスとの関係

ローン実行額に取得税・登録税を上乗せした「諸費用ローン」は金融機関により可否が分かれます。自己資金で賄る場合、手元流動性が一時的に大きく減るため、空室・修繕の予備費を削らないことが重要です。

2027年3月31日以降

延長期限後は新築控除の設計が変わる可能性があります。2026〜2027年に新築を検討する場合、引渡し時期と入居開始時期が要件を満たすか、契約書の完成引渡し予定日を税理士と照合してください。

中古投資の初期費用表（例）

売買価格2,000万円・取得税22万円・登録税40万円・仲介66万円・火災保険10万円とすると、頭金以外で約140万円規模になります。利回り試算の分母は「購入価格＋諸費用」で見るべきで、取得税をゼロ想定にしないことが再発防止の第一歩です。

新築投資用の控除可否チェック

試算例2：新築・控除適用時（参考）

長期優良住宅・要件充足・控除適用で建物税額が大幅減の場合、建物600万×3%＝18万から控除で実質0〜数万円まで下がる例があります。ただしこれは要件を満たす新築の話であり、中古投資の標準試算には使えません。

加算税・延滞税の目安

申告期限（取得後60日等、取得方法で異なる）を過ぎると、無申告加算税15〜20%、延滞税は年約2.4%〜（日数比例）が上乗せされます。22万円の取得税でも、数ヶ月遅れれば数万円のペナルティになります。

土地・建物の按分と取得税

売買契約書の「土地・建物価格」按分が、取得税の課税標準に影響します。建物比率が高いほど、建物3%の税額が増えます。契約書の按分が固定資産税評価額と大きく乖離している場合、税務署・都道府県が修正する可能性があります。

交換・相続取得の税率

相続・贈与でも取得税は発生します。相続登記と取得税申告をセットで司法書士・税理士に依頼するのが安全です。

都道府県別の申告窓口

東京・神奈川・大阪などでは、eLTAXやオンライン申告が普及しています。地方では書面申告が残ることもあり、決済翌日に都道府県税事務所の案内PDFをダウンロードして期限をカレンダー登録してください。

取得税と登録免許税の違い（再整理）

両方とも買主負担が一般的ですが、契約書で売主負担とすることも可能。どちらが負担するかで、買主の手元資金需要が変わります。

中古投資の取得税シミュレーション表

※土地の住宅用地特例のみ適用の目安。居住用控除は含みません。

取得税の支払いとキャッシュフロー

取得税は一括納付が基本で、決済月〜数ヶ月以内に数十万円の支出が発生します。家賃収入は入居開始後からのため、取得直後は手元資金が最も苦しくなるタイミングです。取得税＋登録税＋仲介料＋火災保険を合算した**「空室3か月分の運転資金」**を別途確保してください。

2026〜2027年の新築検討者へ

2027年3月31日までの控除延長を活用する場合、完成引渡し日と入居開始日が要件を満たすか、契約書のスケジュールを税理士と照合してください。延長期限後に引渡しがずれると、取得税試算が一変します。

取得税申告の実務タイムライン

取得税と固定資産税の違い（再整理）

取得税は「入口」、固定資産税・都市計画税は「継続」コスト。利回り試算では三者すべてを別行で記載してください。

まとめ

取得税は土地3%・住宅建物3%が目安。2026年は新築住宅の控除が2027年3月31日まで延長。投資用中古は居住用控除を当てず、評価額ベースで初期費用を試算してください。