借地権の更新・拒絶ガイド2026｜底地・借地の出口

底地（借地権が設定された土地）を所有していると、契約更新のたびに「更新を拒絶できるか」「更新料はどう扱うか」といった判断が必要になります。借地借家法のルールを押さえたうえで、底地オーナーとして取るべき対応を整理します。

借地権には2種類ある

借地借家法上の借地権は、大きく「普通借地権」と「定期借地権」に分かれます。両者は更新の有無が根本的に異なります。

自分が所有する底地に設定されている借地権がどちらの種類か、契約書と登記事項証明書で必ず確認してください。契約時期によっては旧借地法が適用される古い契約も存在し、適用法によって更新期間の扱いが異なります。

普通借地権の更新拒絶には「正当事由」が必要

普通借地権は、借地権者が更新を請求した場合、地主（借地権設定者）が遅滞なく正当事由のある異議を述べない限り、従前の条件で契約が更新されたものとみなされます（法定更新、借地借家法第5条）。

地主側から更新を拒絶するには、借地借家法第6条が定める「正当事由」が必要です。正当事由の有無は、次のような事情を総合的に考慮して判断されます。

契約終了時の建物買取請求権

正当事由が認められて契約が更新されない場合や、借地権の存続期間満了時に更新がない場合、借地権者は地主に対して、建物その他借地権者が土地に付属させたものを「時価で買い取るよう請求」できます（借地借家法第13条、建物買取請求権）。

この請求権は借地権者側の権利であり、行使されると地主は原則としてこれを拒否できません。底地オーナーとしては、更新拒絶を検討する段階で、建物買取請求が行われた場合の資金負担や時価算定の考え方も併せて想定しておく必要があります。

底地オーナーが検討すべき出口の選択肢

借地権が設定された土地は、更地に比べて売却や活用の自由度が制約されます。主な出口は次のとおりです。

よくある質問

Q. 更新料を払わないと借地権者は出ていかなければならない？ A. 更新料の支払いは法律上の一律の義務ではなく、契約書の特約や地域の慣行に基づくものです。特約がない場合、更新料の不払いのみを理由に契約解除が認められるかは事案ごとの判断となります。契約書の記載内容を確認し、疑義がある場合は弁護士に相談してください。

Q. 地主が「土地を使いたい」と言えば更新を拒絶できる？ A. 地主側の土地利用の必要性は正当事由の考慮要素の一つですが、それだけで正当事由が認められるとは限りません。借地権者側の利用の必要性や、立退料の提供の有無なども含めて総合的に判断されます。

Q. 底地は投資対象として売買されている？ A. 底地は地代収入という安定した収益がある一方、流動性が低く、評価も更地とは異なる方法（借地権割合を考慮した評価等）で行われます。売買を検討する場合は、底地の取引実績がある不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。

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