松山市は愛媛県の県庁所在地であり、四国最大の都市人口を持つ中核市です（約50万人）。道後温泉・松山城などの観光資源、愛媛大学・松山大学などの大学、地方中枢都市としての行政機能が集まります。
松山市の不動産投資環境
基本データ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 人口 | 約50万人（2024年） |
| 経済基盤 | 製造業・医療・観光・行政・小売 |
| 主要大学 | 愛媛大学・松山大学・松山東雲女子大学等 |
| 交通 | 松山空港（東京・大阪・名古屋等へ直行便）、JR予讃線 |
| 特徴 | 道後温泉・松山城・ロープウェイ等の観光資源 |
賃貸需要の分析
安定した賃貸需要の源泉
需要①: 大学生（愛媛大・松山大等）
→ 約2万人規模の学生が松山市内に在学
→ ワンルーム・1Kの需要が安定
需要②: 医療・介護従事者
→ 松山赤十字病院・愛媛大学附属病院等の大型医療機関
→ 看護師・医師・コメディカル職の需要
需要③: 行政・企業の転勤族
→ 県庁・市役所・各省庁出先機関
→ 地方銀行・企業支店の転勤者
需要④: 観光業・サービス業従事者
→ 道後温泉エリアの旅館・ホテルスタッフ
→ 商業施設・飲食業の従業員
エリア別の不動産投資分析
松山市中心部（JR松山駅・伊予鉄沿線）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件価格（1K・中古） | 400〜1,000万円 |
| 月額家賃（1K） | 3.5〜5.5万円 |
| 表面利回り目安 | 8〜15% |
| 向いている入居者 | 単身者・学生・転勤族 |
愛媛大学周辺（持田・余土エリア）
愛媛大学周辺の特徴:
・学生向けアパートの需要が高い
・築古物件でも入居が決まりやすい
・家賃が低め（3〜4.5万円/月）だが物件価格も安い
→ 利回り10〜15%の物件が多い
道後エリア（観光地周辺）
道後エリアの特徴:
・観光業・ホテル・旅館関係者の需要
・道後温泉に近く観光客も多い
・物件価格は中心部より高め
・賃貸需要は安定しているが観光業の景気連動あり
投資シミュレーション
物件例①: 愛媛大学近く・中古ワンルーム
価格: 500万円
月額家賃: 4万円
表面利回り: 9.6%
融資: 450万円（頭金50万・金利2.5%・25年）
月返済: 約20,000円
月収支: 40,000円 - 20,000円 - 5,000円 = +15,000円
物件例②: 松山市中心部・中古1K（転勤族向け）
価格: 800万円
月額家賃: 5.5万円
表面利回り: 8.25%
融資: 720万円（頭金80万・金利2%・25年）
月返済: 約31,000円
月収支: 55,000円 - 31,000円 - 7,000円 = +17,000円
四国内で最も人口・経済規模が大きい
松山市は四国内で最大の都市人口を持ち、高知・徳島・高松より安定した賃貸需要が期待できます。地方投資の中では相対的にリスクが低いエリアです。
松山市投資のリスク
リスク①：人口減少トレンド
愛媛県全体の人口は減少傾向にあります。松山市は一定の人口を維持しているものの、長期的な人口減少圧力はあります。
愛媛県の人口推移（概算）:
2010年: 143万人
2020年: 133万人
2030年推計: 120万人程度
松山市は減少ペースが緩やかだが、
郊外・郡部は急速な過疎化が進行
リスク②：車社会
松山市内でも路面電車（伊予鉄道）がありますが、多くのエリアで車が必須の生活環境です。
リスク③：台風・自然災害リスク
愛媛県は台風の通り道になることが多く、豪雨・台風による洪水・土砂災害リスクがあります。ハザードマップの確認が必須です。
松山市投資に向いている投資家
| タイプ | 理由 |
|---|---|
| 高利回り（10%以上）を求める人 | 首都圏の半分以下の価格で高利回り物件がある |
| 少額（500万円以下）から始めたい人 | 500万円以下の物件がある |
| 四国への縁がある人 | 現地の事情を知っている強みを活かせる |
まとめ
松山市は四国最大の都市として安定した賃貸需要があり、低価格・高利回りの物件が多いエリアです。地方投資に特有のリスク（人口減少・流動性の低さ）を理解した上で、学生需要・医療需要が高いエリアに絞って投資することをお勧めします。
次の一歩
松山市の投資物件を相談する次の一歩
不動産投資会社を比較する