高松市は四国の北東に位置し、香川県の県庁所在地として四国最大の都市規模（人口約41万人）を持ちます。瀬戸大橋（JRマリンライナー）で岡山と繋がり、フェリーで大阪・神戸へのアクセスもある交通要衝です。直島・豊島・小豆島などの芸術・観光の島々を擁する瀬戸内のゲートウェイとして、インバウンド観光客も増加しています。本記事では高松を中心とした香川の不動産投資環境を解説します。
人口
約41万人（2026年推計）
高松市の表面利回り
7〜9%（中心部）
主要需要
公務員・大学生・医療従事者・移住者
交通
マリンライナーで岡山まで約1時間
観光需要
直島・豊島・小豆島・瀬戸内芸術祭
注意点
人口規模、流動性、車社会的な一面
高松投資の全体像
高松の強み
- 四国最大の都市 — 高松市は四国の県庁所在地の中で最大規模
- 本州へのアクセス — 瀬戸大橋・マリンライナーで岡山1時間
- 観光需要 — 直島・豊島・瀬戸内芸術祭でインバウンド急増
- 公務員・医療 — 四国各県庁・香川大学医学部の安定需要
- 移住先としての注目 — テレワーク普及で首都圏からの移住者増加
高松の注意点
- 人口規模 — 41万人都市で賃貸需要の絶対数に限界
- 車社会 — 駅から離れると車必須、公共交通が限られる
- 流動性 — 売却時の買い手が首都圏より限られる
- 四国全体の人口減少 — 長期的なトレンドとして人口流出が続く
瀬戸内アートの恩恵は観光需要に限定的
直島・豊島などの芸術島は観光需要を押し上げていますが、民泊・宿泊施設以外の一般賃貸への影響は限定的です。高松本島の賃貸需要は地域の雇用基盤（公務員・大学・医療）が主軸です。
エリア別比較表
| エリア | 表面利回り目安 | 主な需要 | 向いている投資 |
|---|---|---|---|
| 高松駅周辺 | 7〜8.5% | 転勤・公務員 | 長期賃貸ワンルーム |
| 片原町・栗林公園 | 7.5〜9% | 単身者・観光客 | 単身向け・民泊 |
| 林・春日川 | 8〜10% | ファミリー | 戸建て・2LDK以上 |
| 三木町・さぬき市 | 8〜11% | ファミリー・農業 | 戸建て賃貸 |
| 小豆島 | — | 観光・移住 | 民泊・古民家 |
高松駅周辺エリア
特徴
- JR予讃線・高徳線の起点駅で交通の要衝
- 商業施設（コトデン・高松三越・イオン）が集積
- 転勤族・単身公務員・大学生の賃貸需要
利回り・価格
- 表面利回り：7〜8.5%
- 物件価格：500万〜1,200万円
- 家賃相場：3〜5万円/月
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高松・四国物件の無料相談片原町・市街地エリア
特徴
- 高松市の中心商業地
- 飲食・小売業従事者の単身需要
- 栗林公園（国際的評価の日本庭園）が近く観光客も多い
利回り・価格
- 表面利回り：7.5〜9%
- 物件価格：400万〜1,100万円
- 家賃相場：3.5〜5.5万円/月
香川大学周辺
特徴
- 香川大学（幸町キャンパス・林町キャンパス）の学生需要
- 医学部（木太町）周辺は医学生・研修医の需要
- 学生向け1K・ワンルームが主流
| 物件タイプ | 家賃目安 | 備考 |
|---|---|---|
| ワンルーム | 2.5〜3.5万円 | 大学近く限定 |
| 1K | 3〜4.5万円 | 設備次第 |
| 1DK | 3.5〜5万円 | 社会人・院生向け |
移住・テレワーク需要
高松は「住みやすさ」ランキングで上位に入ることが多く、テレワーク移住先として人気が高まっています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 高松市の移住支援 | 移住支援金最大60万円（条件あり） |
| 向いている物件 | 1LDK〜2LDK・光ファイバー・駐車場付き |
| 移住者の家賃許容額 | 5〜8万円 |
| ニーズ | 自然環境・島へのアクセス・テレワーク環境 |
瀬戸内観光エリア（小豆島・直島近郊）
- 直島・豊島は高松港からフェリーで30〜60分
- 高松側の民泊・ゲストハウスが観光客の需要を取り込む
- 直島本島の物件は離島物件として別途リスク計算が必要
離島物件の特殊リスク
小豆島・直島などの離島物件は本島と法的・管理的に同様ですが、建材輸送コスト・職人確保・インフラ維持費が割高になりがちです。賃貸需要（島内雇用）の確認と修繕費見積もりをセットで行ってください。
キャッシュフローシミュレーション
| 項目 | 高松駅近 | 香川大学周辺 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 800万円 | 500万円 |
| 月額家賃 | 4万円 | 3万円 |
| 年間家賃 | 48万円 | 36万円 |
| 空室損（10%） | 4.8万円 | 3.6万円 |
| 管理費等 | 8万円 | 6万円 |
| 実質利回り | 約4.4% | 約5.3% |
投資チェックリスト
高松物件の購入前チェック
- ✓高松市の人口動向（10年・20年推計）を確認したか
- ✓周辺の主要雇用（大学・病院・行政）を調べたか
- ✓瀬戸内観光の恩恵が直接及ぶエリアか確認したか
- ✓駅・路面電車からの徒歩距離を測定したか
- ✓管理会社の空室率・対応実績を確認したか
- ✓融資可否と条件を地元銀行・信金に確認したか
まとめ
高松の不動産投資は、駅周辺・市街地の長期賃貸が四国では最も安定感が高く、香川大学周辺の学生向けはサイクルが読みやすいという特徴があります。瀬戸内アート・インバウンド需要は民泊・観光施設向けの機会を提供しますが、一般賃貸への直接的な影響は限定的です。四国投資を検討する場合、高松が最初の選択肢となりやすく、岡山・広島との比較で価格が低く入りやすい点が魅力です。
岡山の不動産投資ガイド
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