相続した不動産の売却手順｜税金・名義変更・査定の流れ

親から相続したマンションや土地を売却したい——そう考えたとき、多くの方が戸惑うのが手続きの複雑さです。相続登記、相続税、固定資産税、そして売却時の譲渡所得税。段階ごとに異なる税金と期限があり、順序を間違えると余計なコストやトラブルにつながります。

本記事では、2026年時点の法制度を踏まえ、相続不動産を売却するまでの手順を時系列で整理します。

相続不動産売却の全体フロー

相続不動産の売却は、以下の5段階で進みます。

1. 相続の発生と遺産分割（相続人の確定）
2. 相続登記（名義変更）
3. 相続税申告・納税（該当者のみ）
4. 売却査定・仲介選定
5. 売却・譲渡所得税の申告

ステップ1：相続人の確定と遺産分割

相続人の範囲

民法の定めに従い、以下の順位で相続人が決まります。

1. 配偶者（常に相続人）
2. 子（代襲相続あり）
3. 直系尊属（父母・祖父母）
4. 兄弟姉妹

遺言書の有無

• 遺言書あり：遺言の内容に従い遺産分割
• 遺言書なし：法定相続分で協議分割

遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議書を作成し、不動産の持分を明確にします。複数人で共有状態のまま売却すると、全員の同意が必要になり手続きが複雑化します。

遺産分割協議書に記載すること

• 相続開始日（被相続人の死亡日）
• 相続人全員の氏名・続柄
• 分割する不動産の表示（所在・地番・家屋番号）
• 各相続人への配分
• 全員の署名・捺印

ステップ2：相続登記（名義変更）

売却するには、原則として相続人名義への登記が必要です。被相続人名義のままでは売買契約を結べません。

相続登記に必要な書類

1. 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本
2. 相続人全員の戸籍謄本
3. 固定資産評価証明書（相続税申告時）
4. 遺産分割協議書（または遺言書）
5. 登記原因証明情報（オンライン申請の場合）
6. 相続人の印鑑証明書

費用の目安

2024年4月から2026年3月まで、相続登記の登録免許税は**0.4%→0.1%**に軽減されています（2026年4月以降は0.4%に戻る見込み）。早めの登記が費用面でも有利な場合があります。

ステップ3：相続税の確認

相続税がかかるケース

相続税は、法定相続分で計算した遺産総額から基礎控除（3,000万円+600万円×法定相続人数）を引いた残りに税率を乗じて計算します。

不動産は路線価や固定資産税評価額で評価されるため、実勢価格より低く評価されることが多いです。ただし、2026年時点でも東京・大阪の都心部では評価額が高く、相続税が発生するケースも少なくありません。

相続税申告の期限

相続開始（被相続人の死亡）から10ヶ月以内です。申告と同時に納税する必要があり、延滞すると加算税・延滞税が発生します。

相続税と売却の関係

• 相続税は相続時点の評価額で計算
• 売却時の譲渡所得税は別途発生
• 相続税を支払った場合、売却益から相続税相当額を控除できる（相続税額控除）

ステップ4：売却査定と仲介選定

相続登記が完了したら、通常の不動産売却と同様に査定・仲介選定に進みます。

相続売却で注意すること

1. 共有持分の整理 — 複数相続人が共有している場合、全員の同意が必要
2. 空き家の管理 — 固定資産税の空き家特例、近隣トラブル
3. 残置物の処分 — 売却前に撤去が必要な場合が多い
4. 築古・未改修物件 — 買取も選択肢に

一括査定の活用

相続不動産でも一括査定は有効です。複数社から査定額を取り、仲介と買取の両方の数字を比較しましょう。相続人が遠方にいる場合、オンライン完結型のサービスが便利です。

ステップ5：売却と譲渡所得税

譲渡所得税の計算

売却益（譲渡所得）= 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

相続した不動産の取得費は、相続税評価額（または相続時の実勢価格）を使います。被相続人が生前に購入した場合、取得費不明の特例（売却価格×5%）も使える場合があります。

税率（2026年）

相続直後の売却でも、被相続人の保有期間を引き継げるため、長期譲渡の税率が適用されることが多いです。

3,000万円特別控除

居住用財産を売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。相続した実家を売却するケースで使えることがありますが、条件（被相続人の居住、相続人の居住歴など）を満たす必要があります。

相続不動産売却のタイムライン例

早く売りたい場合は、相続登記と並行して買取査定を取り、登記完了後すぐに買取契約する方法もあります。

空き家・実家売却のポイント

空き家対策特別措置

空き家のまま放置すると、固定資産税の6倍課税（空き家特例のはずれ）や、特定空き家の指定リスクがあります。売却または活用を早めに検討しましょう。

残置物・清掃

相続物件には、故人の遺品や家具が残っていることが多いです。買取業者は残置物込みで引き取るケースもありますが、仲介売却では原則撤去が必要です。遺品整理業者の利用も選択肢です。

相続売却は「手続き」と「感情」の両面があります。相続人間で方針を早めに共有し、専門家（司法書士・税理士・不動産会社）を適切なタイミングで起用することが、スムーズな売却の鍵です。

よくある質問

Q. 相続登記前に売却できますか？

原則不可です。被相続人名義のままでは売買契約を結べません。ただし、相続人全員の同意があれば、登記前に買取業者と売却契約の準備（査定・条件交渉）を進めることは可能です。

Q. 相続人が複数いる場合、1人だけで売却できますか？

共有持分を売却する場合、他の相続人の同意が必要です。全員で売却するか、持分を整理してから売却するかを協議してください。

Q. 相続税と譲渡所得税、両方かかりますか？

相続税は相続時、譲渡所得税は売却時にそれぞれ課税されます。両方が発生するケースもありますが、相続税額控除などの調整があります。

まとめ

相続不動産の売却は、遺産分割 → 相続登記 → 税務確認 → 査定・売却の順序を守ることが重要です。2024年からの相続登記義務化も踏まえ、早めの手続き開始をおすすめします。