マンション投資の利回りの見方｜表面利回りと実質利回りの違い

マンション投資の資料で最初に目にするのが「利回り◯%」です。同じ数字でも、表面利回りなのか実質的な手取りベースなのかで意味がまったく違います。表面だけで比較すると、契約後に「思ったより残らない」というギャップが起きやすいです。

本記事では、2026年時点で押さえるべき利回りの種類、計算、比較のコツを整理します。

表面利回り（グロス利回り）

最もよく使われる指標です。

表面利回り（%）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例：月額家賃9万円、物件価格1,800万円
年間家賃 108万円 → 108 ÷ 1,800 × 100 ＝ 6.0%

表面利回りの限界

• 管理費・修繕積立を含まない
• ローン返済を含まない
• 空室・税金・修繕を含まない

営業資料の「想定家賃」が楽観的だと、表面利回り自体が膨らみます。

実質利回り（ネット・キャッシュ重視）

厳密な定義は文脈によりますが、投資判断では次のような手元キャッシュのイメージが重要です。

年間家賃（空室控除後）
− 運営経費（管理費・修繕積立・税・保険等）
− ローン返済（元金+利息）
＝ 年間キャッシュフロー（目安）

これを自己資金（頭金+諸費用）で割ると、**キャッシュオンキャッシュ（CoC）**に近い考え方になります。

計算に入れるべき費用一覧

計算例（シンプル）

前提：物件2,000万円、月家賃9万、空室1ヶ月、管理費+積立2万/月、固定資産税等年20万、ローン返済月10万（元利均等）

この例では表面利回りは約5.4%でも、手元は赤字です。節税（減価償却・損益通算）で税は軽くなっても、毎月の口座からは返済が出ていきます。

築年数・エリアによる違い

• 都心：表面は低くても資産価格の安定を期待
• 地方・郊外：表面は高くても空室・売却に時間
• 築古中古：修繕・設備で実質が急に悪化しうる

利回りと融資の関係

銀行は物件の賃料から返済可能額を逆算します。表面利回りが高くても、築年数・立地で融資額が減ることがあります。逆に、表面は低くても属性が良ければ融資が通るケースもあります。

複数物件を比較するときの表

同じ表面6%でも、管理費・積立・金利で月次キャッシュは大きく変わります。

クラウドファンディングとの違い

不動産クラウドファンディングは、別商品として利回り表示の仕組みが異なります。区分マンション投資と混同せず、商品ごとにリスクと流動性を見てください。

よくある誤解

1. 表面が高い＝儲かる → 経費・返済で実質はマイナスになりうる
2. 節税できれば問題ない → キャッシュと税務は別
3. 家賃はずっと上がる → 下落・空室のシナリオも必要
4. 利回りだけで物件決め → 修繕・管理・出口が同等に重要

利回りは判断の入口であり、出口ではありません。10年間のキャッシュフロー表を自分で作る習慣が、比較の質を大きく上げます。

2026年の金利環境

変動金利借入では、金利+1%で月返済がいくら増えるかを、利回り表に必ず追記してください。固定金利でも、期間後の見直し時期をカレンダーに入れておくとよいです。