媒介契約3種類（専属専任・専任・一般）完全比較｜売却で選ぶべき契約はどれ？

不動産を売却する際、不動産会社との間で結ぶのが「媒介契約」です。媒介契約には**3種類（専属専任媒介・専任媒介・一般媒介）**があり、選んだ種類によって不動産会社の動き方・売主の自由度・レインズへの登録義務が変わります。売却成功の鍵を握る媒介契約の選び方を、本記事で徹底的に解説します。

3種類の媒介契約の違い

概要比較表

レインズとは

レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）は不動産流通標準情報システムで、登録された物件情報を全国の不動産会社が閲覧できます。登録が早いほど買い手の目に触れる機会が増えます。

専属専任媒介契約

特徴

メリット

• 担当者のモチベーションが最も高い（他社に取られないため、積極的に動く）
• 報告が1週間に1回で状況把握しやすい
• レインズ登録が最速で情報露出が早い

デメリット

• 1社に縛られ、比較ができない
• 「囲い込み」（他社からの客を断る悪質行為）のリスクがある
• 知人に直接売れない

向いている物件・状況

• 売りにくい物件（郊外・築古・特殊物件）
• こだわり・高額売却を目指す場合
• 地域密着型の優良会社を1社信頼できる場合

専任媒介契約

特徴

メリット

• 1社専任のため担当者が積極的に動く
• 自己発見取引が可能（知人への売却OK）
• 専属専任と比べると自由度が高い

デメリット

• 1社だけの活動に依存する
• 専属専任より報告が少ない
• 囲い込みのリスクは同様にある

向いている物件・状況

• 一般的な売却（首都圏・地方の標準的なマンション・戸建て）
• 知人への売却可能性を残したい場合
• バランス重視の売主

一般媒介契約

特徴

メリット

• 複数社が競争して動くため、スピーディーに成約するケースがある
• 1社に縛られないため比較・見直しがしやすい
• 人気物件は競争で早く売れることも

デメリット

• 各社が「他社に取られる可能性」を考え積極的に動かないことがある
• レインズ未登録の場合、情報露出が限られる
• 管理が煩雑（複数社との連絡・スケジュール調整）

向いている物件・状況

• 人気エリア・駅近・需要の高い物件
• 急いで売却したい場合（複数社の力を使う）
• 複数社の提案・競争を利用したい売主

媒介契約の選び方フロー

物件は人気エリア・駅近・需要が高い？
    ↓ YES → 一般媒介（競争で早く売れる可能性）
    ↓ NO ↓
売りにくい・こだわり条件がある？
    ↓ YES → 専属専任または専任（1社に集中して取り組む）
    ↓ NO ↓
知人への売却可能性がある？
    ↓ YES → 専任媒介（自己発見取引可）
    ↓ NO → 専属専任（最も手厚いサポート）

媒介契約のチェックポイント

仲介手数料の上限

例：売買価格3,000万円の場合：(3,000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 = 105.6万円

まとめ

媒介契約の選び方は物件の需要の高さ・売主の自由度・信頼できる会社を絞れるかで決まります。人気物件は一般媒介で競争を生む、通常の物件は専任媒介でバランスよく、売りにくい物件や高額売却にこだわる場合は専属専任が効果的です。どの種類でも「囲い込みをしない誠実な不動産会社」を選ぶことが最重要前提です。レインズ登録の確認・定期報告の徹底・複数社との査定比較を通じて、最適な媒介契約を選んでください。