不動産売却「仲介 vs 買取」の違いと選び方｜損しない判断基準

不動産を売る方法は大きく2つあります。「仲介」（買い手を一般市場で探す）と「買取」（不動産会社が直接買い取る）です。それぞれの特徴を理解せずに選ぶと、数百万円の損をする可能性があります。

本記事では、仲介と買取の違い・それぞれのメリット・デメリット・どちらを選ぶべきかの判断基準を詳しく解説します。

仲介と買取の基本的な違い

仲介売却とは

仲介は、不動産会社に仲介役（エージェント）として売買を手伝ってもらう方法です。

仲介の流れ

1. 複数社から査定を受ける
2. 媒介契約を結ぶ（1〜3社）
3. 不動産ポータルへの掲載・営業活動
4. 内覧（買い手の見学）
5. 価格交渉・契約
6. 引き渡し（決済）

仲介のメリット

最大のメリットは「売却価格が高い」こと。一般の買い手（実需）は物件に住むために購入するため、業者より高い価格で買ってくれます。

• 市場価格に近い価格で売れる
• 複数の買い手と競争させることで高値を引き出せる
• インスペクション（建物状況調査）実施で買い手の安心感を高められる

仲介のデメリット

• 売却まで3〜6ヶ月かかる（買い手が見つかるまで不確実）
• 内覧対応が必要（掃除・対応の手間）
• 契約が途中でキャンセルになることがある
• 仲介手数料がかかる（売却価格の3.3%）

仲介手数料の計算

売却価格3,000万円の場合の仲介手数料（上限）:
3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円（税別）
消費税10%で: 96万円 × 1.1 = 105.6万円

※実際は上限内で交渉できることもある

媒介契約の種類

買取とは

買取は、不動産会社が自社で物件を直接購入する方法です。業者はリフォームして転売するため、仲介より低い価格でしか買えません。

買取の流れ

1. 不動産会社に問い合わせ（1〜2社）
2. 現地調査・査定
3. 買取価格の提示（数日以内）
4. 売買契約・引き渡し（最短1〜2週間）

買取のメリット

• スピードが圧倒的に速い（最短数日〜2週間で完了）
• 売却が確実（買い手探し不要）
• 内覧が不要（他人に見せなくてよい）
• 現状のまま売れる（リフォームや修繕不要）
• 契約不適合責任が免除される場合が多い
• 仲介手数料がかからない

買取のデメリット

• 売却価格が相場の60〜80%（損になりやすい）
• 相場より安く売るので、差額は業者の利益になる
• 選択肢（買い手）が限られる

買取価格の目安

仲介売却相場: 3,000万円
買取価格: 3,000万円 × 60〜80% = 1,800〜2,400万円
差額: 600〜1,200万円

この差額が大きいため、買取は「急ぐ・手間をかけたくない」という明確な理由がある場合のみ検討してください。

どちらを選ぶか：判断基準

仲介を選ぶべき場合

• 時間に余裕がある（3〜6ヶ月の売却活動を許容できる）
• 少しでも高く売りたい
• 物件の状態が良い（内覧でも見栄えがする）
• 主要都市圏の需要があるエリア（買い手が集まりやすい）

買取を選ぶべき場合

• 急ぎで現金化が必要（離婚・相続・住み替えなど）
• 内覧を見せたくない事情がある
• 築古・旧耐震・瑕疵ありで仲介では売れにくい
• 離れた地域の物件で内覧対応が難しい
• ローン返済に間に合わせたい

ハイブリッド：仲介で売れなければ買取

最初は仲介で売り出して、一定期間（3ヶ月）で売れなければ買取に切り替える方法です。多くの不動産会社が「仲介+買取保証」のセットサービスを提供しています。

Step 1: 仲介で3ヶ月売り出す（高値を狙う）
Step 2: 売れなければ買取保証価格で売却（確実に売れる）

契約不適合責任について

仲介売却では、**売却後に発覚した瑕疵（雨漏り・シロアリ等）**について、一定期間売り主が責任を負います。

物件に雨漏り・シロアリ・設備の不具合がある場合、仲介では告知義務があり、価格交渉・修繕対応が必要です。買取なら契約不適合責任が免除されるため、「訴えられるリスク」を取り除けます。

査定は必ず複数社で受ける

仲介・買取どちらを選ぶにしても、必ず複数社で査定を受けてください。

• 仲介査定: 各社の査定価格を比べて相場を把握
• 買取査定: 複数社の買取価格を比べて最高値を探す

査定は無料で受けられます。一括査定サービスを使えば、複数社に同時依頼できます。

まとめ

まずは複数社で査定を受けて相場を把握し、「仲介の場合の予想価格」と「買取価格」を比較した上で判断しましょう。急ぐ必要がなければ、まずは仲介で試してみることをお勧めします。